Ouvrir une agence immobilière ou rejoindre une franchise : les règles

Ouvrir votre propre agence immobilière, intégrer un réseau sous enseigne ou devenir conseiller indépendant : les portes d’entrée dans l’immobilier sont nombreuses. Toutes sont encadrées par une réglementation exigeante, héritée de la loi Hoguet de 1970. Carte professionnelle, garantie financière, statut juridique : voici comment vous y retrouver.

Trois façons d’exercer dans la transaction immobilière

• Titulaire de la carte professionnelle : vous dirigez votre agence, en nom propre ou via une société, et vous êtes personnellement responsable du respect de la réglementation.
• Franchisé d’un réseau : vous restez juridiquement indépendant et titulaire de votre propre carte, mais vous exploitez l’enseigne, les outils et le savoir-faire d’un franchiseur, contre droit d’entrée et redevances.
• Agent commercial immobilier : vous travaillez pour le compte d’un titulaire de carte (une agence ou un réseau de mandataires), sans carte propre, grâce à une attestation d’habilitation qu’il vous délivre.

Le choix dépend de votre expérience, de vos diplômes, de votre capacité d’investissement et de votre goût pour la gestion d’équipe.

La carte professionnelle : conditions et démarche

Toute personne qui, de manière habituelle, prête son concours à des opérations portant sur les biens d’autrui (vente, location, gestion, syndic) doit détenir une carte professionnelle. Elle comporte des mentions selon les activités : transaction, gestion immobilière, syndic de copropriété, notamment.

Les conditions à remplir

1. L’aptitude professionnelle : un diplôme de niveau suffisant dans les domaines juridique, économique ou commercial, un diplôme spécialisé dans l’immobilier, ou, à défaut, une expérience professionnelle dont la durée varie selon le poste occupé et le niveau d’études.
2. Une garantie financière, si vous détenez des fonds pour le compte de vos clients.
3. Une assurance de responsabilité civile professionnelle.
4. L’absence d’incapacité ou d’interdiction d’exercer, liée notamment à certaines condamnations.

La délivrance

La carte est délivrée par le président de la chambre de commerce et d’industrie territorialement compétente, pour une durée de trois ans renouvelable. Le renouvellement est subordonné au respect de l’obligation de formation continue, qui porte notamment sur la déontologie et la non-discrimination dans l’accès au logement. Les conditions détaillées et la durée de formation exigée sont précisées sur service-public.fr.

Pour une société, c’est le représentant légal qui remplit les conditions et dont le nom figure sur la carte. Chaque établissement secondaire doit être déclaré et placé sous la direction d’une personne habilitée.

La garantie financière et l’assurance

La garantie financière protège les clients qui vous confient des fonds : dépôts de garantie, loyers encaissés, séquestres. Elle est délivrée par une caisse de garantie, une banque ou une compagnie d’assurance, pour un montant au moins égal à un plancher fixé par les textes et adapté au volume de fonds détenus.

Si vous ne recevez aucun fonds, ce qui est fréquent en transaction pure, vous pouvez déclarer sur l’honneur la non-détention de fonds. Vous ne pourrez alors encaisser aucune somme, même un acompte, en dehors de votre rémunération une fois l’opération conclue. Vérifiez que ce choix est cohérent avec votre organisation, notamment si vous envisagez de faire de la location.

L’assurance de responsabilité civile professionnelle couvre les conséquences d’une faute commise dans l’exercice de vos missions : erreur sur la surface, défaut d’information, mauvaise rédaction d’un avant-contrat. Elle est obligatoire pour obtenir la carte.

Rejoindre un réseau en franchise

La franchise apporte une notoriété, des outils (logiciels, diffusion des annonces, formation) et un accompagnement. Avant de signer, plusieurs points méritent votre attention :

• Le document d’information précontractuelle : le franchiseur doit vous remettre, au moins vingt jours avant la signature du contrat ou tout versement, un document présentant le réseau, ses résultats, son ancienneté et les conditions du contrat. Lisez-le en détail et interrogez des franchisés en place.
• Les conditions financières : droit d’entrée, redevances sur le chiffre d’affaires, contribution publicitaire, objectifs minimaux.
• La durée et la sortie : exclusivité territoriale, conditions de renouvellement, clause de non-concurrence après la fin du contrat.

Le franchisé reste un commerçant indépendant : il crée sa propre structure, obtient sa propre carte et répond seul de ses obligations.

Choisir son statut juridique

Pour une agence, une société est le choix le plus courant : elle sépare le patrimoine de l’entreprise de celui du dirigeant, facilite l’arrivée d’associés et rassure les garants financiers. La SARL est historiquement très présente dans le secteur ; la SAS séduit par sa souplesse et le statut d’assimilé salarié de son président. Consultez nos pages création de SARL et création de SAS. Veillez à ce que l’objet social vise précisément les activités mentionnées sur la carte.

L’agent commercial immobilier exerce le plus souvent en micro-entreprise, puis en société lorsque son activité se développe. Il doit être immatriculé et inscrit sur le registre spécial prévu pour les agents commerciaux, les formalités passant aujourd’hui par le guichet unique de l’INPI. Il ne peut ni encaisser de fonds ni rédiger d’actes en son nom propre.

L’ordre des démarches est important : la société est généralement constituée et immatriculée, puis la carte est demandée au nom de son représentant légal. FORMALITES ENTREPRISES peut se charger de la constitution et de l’immatriculation de votre société, pour que vous puissiez déposer ensuite votre demande de carte.

Les obligations au quotidien

• Tenir un registre des mandats et ne jamais intervenir sans mandat écrit.
• Afficher vos honoraires de façon visible, en agence comme sur votre site.
• Respecter les obligations de lutte contre le blanchiment des capitaux : vigilance sur les clients, procédures internes, déclarations de soupçon.
• Suivre la formation continue et la faire suivre à vos collaborateurs habilités.

Questions fréquentes

Puis-je exercer sans diplôme dans l’immobilier ?

Oui, comme agent commercial habilité par un titulaire de carte. Pour obtenir la carte vous-même, une expérience professionnelle significative peut compenser l’absence de diplôme.

Un franchisé utilise-t-il la carte du franchiseur ?

Non. Chaque franchisé doit être titulaire de sa propre carte professionnelle et de sa propre garantie s’il détient des fonds.

La carte est-elle valable dans toute la France ?

Oui, elle permet d’exercer sur tout le territoire, même si elle est délivrée par la CCI dont dépend le siège de votre entreprise.

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